.JPG){kind=link}
In Tourismusregionen konkurrieren drei Nutzungsarten um denselben Wohnraum: Hauptwohnsitze der ansässigen Bevölkerung, Zweitwohnsitze von Städtern und Feriengästen sowie touristische Vermietung. Weil der Bund hier keine einheitliche Linie vorgibt, ist die Regulierung von Zweitwohnsitzen und Leerstand Landessache – mit spürbaren Unterschieden zwischen den Bundesländern.
Warum das Thema jetzt an Fahrt gewinnt
Der Druck ist am größten dort, wo begrenzter Baugrund auf hohe Kaufkraft von außerhalb trifft: klassische Wintersport- und Seenregionen. Einheimische werden vom Wohnungsmarkt verdrängt, während ein Teil des Bestands nur wenige Wochen im Jahr genutzt wird. Länder reagieren darauf mit einer Mischung aus Kontingentierung, Widmungsrecht und Abgaben – nicht mit einem gemeinsamen Modell.
Die drei Hebel der Länder
- Widmungsbeschränkungen: Zweitwohnsitze werden in bestimmten Gemeinden oder Zonen gar nicht erst genehmigt oder an Kontingente gebunden.
- Zweitwohnsitzabgaben: eine laufende, meist jährliche Abgabe für Wohnungen, die nicht als Hauptwohnsitz gemeldet sind – Höhe und Berechnungsgrundlage variieren stark.
- Leerstandsabgaben: zusätzliche Belastung für Wohnraum, der über längere Zeit gar nicht genutzt wird, unabhängig vom Zweitwohnsitz-Status.
Diese Instrumente lassen sich kombinieren, werden aber unterschiedlich konsequent vollzogen – die Meldedisziplin und die Kontrolldichte entscheiden am Ende oft mehr als der Gesetzestext.
Warum die Rechtslage so zersplittert ist
| Ansatz | Typische Wirkung | Typischerweise betroffen |
|---|---|---|
| Kontingentierung/Widmung | bremst Neubau als Zweitwohnsitz direkt | klassische Tourismusgemeinden |
| Zweitwohnsitzabgabe | verteuert das Halten, ändert Angebot kaum kurzfristig | Städter mit Feriendomizil |
| Leerstandsabgabe | Anreiz zur Vermietung oder zum Verkauf | institutionelle wie private Eigentümer |
Gemeinden mit hohem Zweitwohnsitzanteil handeln oft strenger als das Land vorschreibt, weil sie den Verlust an dauerhaft gemeldeten Einwohnern unmittelbar spüren – etwa bei Infrastrukturförderungen oder Finanzausgleich. Das führt dazu, dass die tatsächliche Praxis selbst innerhalb eines Bundeslands von Gemeinde zu Gemeinde abweicht.
Folgen für Käufer, Eigentümer und Investoren
Für Käufer eines Feriendomizils bedeutet das: Die Prüfung darf sich nicht auf den Kaufpreis beschränken, sondern muss die kommunale Widmung, eine mögliche Zweitwohnsitzabgabe und allfällige Vermietungsauflagen einbeziehen – im Bedarfsfall vor Vertragsabschluss bei der Gemeinde direkt nachfragen, nicht nur beim Verkäufer.
Für Eigentümer mit länger leerstehenden Wohnungen verschiebt sich die Kalkulation: Eine Abgabe auf Leerstand macht Vermietung – auch befristet oder über Plattformen für Langzeitmiete – wirtschaftlich attraktiver als reines Halten. Wer ohnehin auf Wertsteigerung setzt, sollte die laufenden Kosten der neuen Abgaben in die Renditerechnung einpreisen, nicht nur die Kreditkosten.
Für Investoren, die überregional denken, wird die Lagewahl komplexer: Eine Gemeinde in Tirol oder Salzburg mit strikter Zweitwohnsitzbeschränkung kann trotz touristischer Nachfrage schwerer bebaubar oder teurer im laufenden Unterhalt sein als eine Nachbargemeinde mit lockererer Regelung. Ein Vergleich der Rahmenbedingungen vor der Standortentscheidung ist damit kein Nice-to-have mehr, sondern Teil der Due Diligence.
Was das für die Marktbeobachtung heißt
Wer regionale Preisunterschiede verstehen will, kommt an dieser regulatorischen Ebene nicht vorbei: Ein niedrigerer Quadratmeterpreis in einer Gemeinde mit Zweitwohnsitzsperre spiegelt oft nicht geringere Nachfrage, sondern eingeschränktes Käuferfeld wider. Umgekehrt kann eine Gemeinde ohne Beschränkung stärker von auswärtiger Kaufkraft getrieben sein, was lokale Käufer zusätzlich unter Druck setzt. Detaillierte Preis- und Nachfragedaten nach Bundesland liefert die laufende Marktbeobachtung auf immobilien-news.at/marktdaten/.
Für die kommenden Jahre ist eher mit einer Verschärfung als mit einer Lockerung zu rechnen: Der politische Druck, dauerhaft bewohnten Wohnraum von touristisch oder freizeitmäßig genutztem zu unterscheiden, wächst in praktisch allen betroffenen Regionen gleichzeitig – auch wenn das Tempo und die konkrete Ausgestaltung von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich bleiben werden.
Quelle: derstandard.at — Meldung vom 2026-09-02. Redaktionelle Einordnung durch immobilien-news.at.