Die Wirtschafts- und Korruptionsstaatsanwaltschaft (WKStA) hat gegen den Immobilienunternehmer Michael Tojner Anklage wegen Abgabenhinterziehung erhoben. Im Kern geht es um rund 620.000 Euro, die bei Immobiliendeals aus dem Jahr 2015 zu wenig an Grunderwerbsteuer entrichtet worden sein sollen. Für die Branche ist das kein Randthema, sondern ein Anlass, sich mit einem Steuerfeld zu befassen, das bei Immobilientransaktionen regelmäßig unterschätzt wird.
Die Vorwürfe sind noch nicht rechtskräftig entschieden, es gilt die Unschuldsvermutung. Unabhängig vom Ausgang des konkreten Verfahrens lohnt ein Blick darauf, warum die Grunderwerbsteuer bei größeren und komplexeren Immobiliendeals in Österreich immer wieder zum Streitpunkt mit der Finanz wird.
Warum die Grunderwerbsteuer so streitanfällig ist
Anders als bei einem klassischen privaten Wohnungskauf, bei dem die Bemessungsgrundlage meist unstrittig der Kaufpreis ist, wird die Berechnung bei komplexeren Deals schnell komplizierter. Betroffen sind vor allem:
- Anteilsübertragungen (Share Deals): Wird nicht die Immobilie selbst, sondern eine Gesellschaft mit Grundvermögen übertragen, greifen eigene Regeln zur sogenannten Anteilsvereinigung.
- Konzerninterne Umstrukturierungen: Umgründungen, Einbringungen und Verschmelzungen haben steuerlich eigene Bemessungsgrundlagen, die oft vom gemeinen Wert abweichen.
- Mehrstufige Transaktionsketten: Werden mehrere Rechtsgeschäfte zeitlich und wirtschaftlich verknüpft, kann die Finanz sie als Einheit werten – mit Folgen für die Bemessungsgrundlage.
- Bewertungsfragen: Bei Grundstücken ohne unmittelbaren Verkaufspreis (etwa bei Einlagen oder Schenkungen im unternehmerischen Kontext) muss der Wert eigens ermittelt werden, was Interpretationsspielraum eröffnet.
Genau in diesen Grauzonen entstehen die meisten Konflikte zwischen Steuerpflichtigen und Finanzverwaltung – nicht durch offensichtliche Falschangaben, sondern durch unterschiedliche Auffassungen darüber, welcher Wert oder welche Konstruktion der richtige Anknüpfungspunkt ist.
Was das für Käufer, Verkäufer und Investoren bedeutet
Wer selbst eine Wohnung oder ein Haus kauft, ist von solchen Fällen in der Regel nicht direkt betroffen – die Grunderwerbsteuer bei einem einfachen Kaufvertrag ist unkompliziert und wird vom Notar oder Rechtsanwalt im Zuge der Selbstberechnung abgewickelt. Relevant wird das Thema jedoch für:
| Akteursgruppe | Relevanz |
|---|---|
| Private Käufer/Verkäufer | Gering, Standardfälle sind klar geregelt |
| Anleger mit GmbH-Strukturen | Hoch, bei Anteilsübertragungen genau prüfen |
| Bauträger und Projektentwickler | Hoch, bei mehrstufigen Verkäufen und Umgründungen |
| Erbengemeinschaften/Familienübertragungen | Mittel, bei komplexeren Übergaben mit Betriebsvermögen |
Für institutionelle Investoren und größere private Anleger, die über Gesellschaftskonstruktionen halten oder kaufen, ist die Botschaft eindeutig: Die Grunderwerbsteuer ist kein Nebenaspekt, der sich am Ende der Vertragsverhandlung erledigen lässt, sondern ein Punkt, der von Beginn an mit steuerlicher Beratung begleitet gehört. Nachträgliche Prüfungen durch die Finanz sind bei größeren Volumina keine Seltenheit, und Verjährungsfristen bei vorsätzlicher Verkürzung sind deutlich länger als im Normalfall.
Ein Signal für mehr Prüfdruck bei Immobilientransaktionen
Fälle wie dieser fügen sich in eine längere Entwicklung: Die Finanzverwaltung hat in den vergangenen Jahren ihre Möglichkeiten zur Überprüfung von Immobilientransaktionen ausgebaut, auch weil Grundbuch- und Firmenbuchdaten heute leichter verknüpfbar sind als noch vor einem Jahrzehnt. Rückblickende Prüfungen von Deals, die Jahre zurückliegen, sind damit realistischer geworden als früher.
Für die Marktbeobachtung heißt das: Wer sich einen Überblick über Preisniveaus und Transaktionsvolumina in einzelnen Bundesländern verschaffen will, findet dazu aufbereitete Marktdaten im Überblick. Gerade in Bundesländern mit besonders dynamischem Investmentmarkt wie Wien oder auch in wachstumsstarken Regionen wie der Steiermark dürften Share Deals und größere Portfoliotransaktionen künftig noch genauer unter die Lupe genommen werden.
Praktische Konsequenz für die Vertragsgestaltung
Unabhängig vom Ausgang des konkreten Verfahrens sollten Beteiligte an größeren Immobiliendeals einige Punkte konsequent beachten:
- Die Bemessungsgrundlage vor Vertragsabschluss durch eine steuerlich spezialisierte Kanzlei prüfen lassen, nicht erst im Nachhinein.
- Bei Anteilsübertragungen und Umgründungen die Anwendbarkeit von Sonderregelungen genau dokumentieren.
- Bei mehrstufigen Transaktionen den wirtschaftlichen Gesamtzusammenhang offenlegen, statt Einzelschritte isoliert zu betrachten.
- Aufbewahrungsfristen für Bewertungsgutachten und Berechnungsgrundlagen deutlich über die gesetzliche Mindestdauer hinaus einhalten.
Der Fall Tojner ist damit vor allem ein Erinnerungsstück: Steuerliche Sorgfalt bei komplexen Immobilienstrukturen ist kein bürokratischer Formalakt, sondern ein Risikofeld mit potenziell erheblichen finanziellen und rechtlichen Folgen, das Jahre nach Abschluss eines Deals noch relevant werden kann.
Quelle: derstandard.at — Meldung vom 2026-09-04. Redaktionelle Einordnung durch immobilien-news.at.