Warum die Besichtigung über Erfolg oder Ärger entscheidet
Fotos in einem Inserat sind geschönt, der Grundriss sagt wenig über den Alltag – erst die Besichtigung zeigt, ob eine Wohnung wirklich passt. Eine gute Wohnungsbesichtigung-Checkliste hilft, im Termindruck nichts Wesentliches zu übersehen und emotionale Fehlentscheidungen zu vermeiden. Denn viele Mängel offenbaren sich erst beim genauen Hinsehen, und einige davon werden später richtig teuer.
Nehmen Sie sich Zeit, gehen Sie systematisch vor und besichtigen Sie im Idealfall bei Tageslicht. Dieser Beitrag liefert die Punkte zum Abhaken – für Mietinteressenten wie für Käufer.
Bausubstanz und Feuchtigkeit
Der wichtigste Block betrifft die Substanz. Feuchtigkeit und Schimmel sind die häufigsten versteckten Mängel und ein Gesundheitsrisiko.
- [ ] Ecken, Fensterlaibungen und Außenwände auf dunkle Flecken, Stockflecken oder abblätternde Farbe prüfen
- [ ] Auf modrigen Geruch achten, besonders in Schlafzimmern und hinter Möbeln
- [ ] Frisch überstrichene Einzelstellen kritisch hinterfragen – sie können Feuchteschäden kaschieren
- [ ] Keller, Souterrain und Bäder auf Feuchtigkeit kontrollieren
- [ ] Risse in Wänden und Decken ansehen; feine Setzrisse sind harmlos, breite oder verlaufende Risse gehören hinterfragt
Fenster, Heizung und Energie
Diese Positionen bestimmen den Wohnkomfort und die laufenden Kosten maßgeblich.
- [ ] Fenster öffnen und schließen: Dichtungen, Verglasung (Doppel-/Dreifach), Zustand der Rahmen
- [ ] Heizungsart klären (Gas, Fernwärme, Wärmepumpe, Strom) und Alter der Anlage erfragen
- [ ] Warmwasseraufbereitung prüfen – zentral oder dezentral, elektrisch oder über die Heizung
- [ ] Energieausweis verlangen: Er ist in Österreich verpflichtend vorzulegen und zehn Jahre gültig. Er gibt Aufschluss über den zu erwartenden Energiebedarf.
- [ ] Elektroinstallation ansehen: Zahl der Steckdosen, Sicherungskasten, sichtbar veraltete Leitungen
Lärm, Ausrichtung und Lage im Haus
Was im leeren Raum unauffällig wirkt, kann den Alltag stark beeinflussen.
- [ ] Ausrichtung der Räume (Himmelsrichtung) – wo scheint wann die Sonne?
- [ ] Lärmquellen identifizieren: Hauptstraße, Lokale, Nachbarn, Aufzug, Innenhof
- [ ] Fenster einmal öffnen, um den realen Geräuschpegel zu hören
- [ ] Stockwerk und Aufzug bedenken, gerade langfristig
- [ ] Handyempfang und, falls möglich, verfügbare Internetanbindung erfragen
Grundriss und Nutzbarkeit
- [ ] Passt der Grundriss zu Ihren Möbeln und Ihrem Alltag?
- [ ] Deckenhöhe, Türbreiten und Stauraum realistisch einschätzen
- [ ] Nebenflächen wie Keller, Abstellraum, Balkon, Loggia oder Garten prüfen – gehören sie tatsächlich zur Wohnung?
- [ ] Zählerstände und Zählerstandorte (Strom, Wasser, Gas) klären
Kosten: der Blick hinter die Miete
Die Kaltmiete oder der Kaufpreis sind nur ein Teil der Wahrheit. Verschaffen Sie sich Klarheit über die laufenden Kosten.
| Kostenpunkt | Was Sie erfragen sollten |
|---|---|
| Betriebskosten | Höhe pro Monat, was ist enthalten, letzte Abrechnung |
| Heizkosten | durchschnittlicher Jahresverbrauch |
| Rücklage (bei Eigentum) | Höhe der Instandhaltungsrücklage, anstehende Sanierungen |
| Befristung (bei Miete) | Ein befristeter Mietvertrag im MRG-Bereich hat mindestens drei Jahre Laufzeit und einen Befristungsabschlag von 25 Prozent |
Lassen Sie sich bei Eigentum das Protokoll der letzten Eigentümerversammlung zeigen – dort stehen geplante Großreparaturen, die schnell zu Sonderzahlungen führen können.
Unterlagen erfragen
Bitten Sie frühzeitig um die relevanten Dokumente. Bei Miete: Muster des Mietvertrags, Betriebskostenaufstellung, Energieausweis. Bei Kauf zusätzlich: Grundbuchauszug, Wohnungseigentumsvertrag, Nutzwertgutachten, Plan und die letzten Jahresabrechnungen.
Kalkulieren Sie beim Kauf auch die Nebenkosten ein: 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer, 1,1 Prozent Eintragungsgebühr ins Grundbuch sowie Kosten für Vertragserrichtung und gegebenenfalls Maklerprovision.
Nach der Besichtigung
Machen Sie sich direkt danach Notizen und fotografieren Sie – mit Zustimmung – auffällige Stellen. Ein zweiter Termin, idealerweise zu einer anderen Tageszeit, deckt oft Dinge auf, die beim ersten Mal untergingen. Wer mehrere Objekte vergleicht, sollte die regionalen Preisniveaus im Blick behalten; eine Orientierung dazu bieten unsere Marktdaten.
Eine strukturierte Besichtigung kostet eine Stunde mehr – und bewahrt im besten Fall vor jahrelangem Ärger.