Der Einstieg: worauf es beim Vermieten ankommt
Eine Wohnung zu vermieten ist in Österreich rechtlich anspruchsvoller, als viele Erstvermieter erwarten. Zwischen Mietvertrag, Kaution, Betriebskosten, Erhaltungspflichten und der steuerlichen Behandlung der Einkünfte gibt es zahlreiche Stellschrauben. Dieser Ratgeber führt Kleinvermieter praxisnah durch die wichtigsten Punkte, damit die Vermietung von Anfang an rechtssicher und wirtschaftlich funktioniert.
Zunächst gilt es zu klären, welches Mietrecht anwendbar ist. Ob das Mietrechtsgesetz (MRG) voll, teilweise oder gar nicht gilt, hängt von Baujahr, Objektart und Förderung ab. Davon hängen Mietzinsgrenzen, Kündigungsschutz und Erhaltungspflichten ab. Bei einer Eigentumswohnung im frei finanzierten Neubau greifen andere Regeln als in einem gründerzeitlichen Altbau.
Der Mietvertrag
Der Mietvertrag ist das Herzstück. Er sollte schriftlich abgeschlossen werden und klar regeln:
- Mietgegenstand und mitvermietetes Zubehör (Keller, Parkplatz, Einrichtung),
- Hauptmietzins und Wertsicherung (Indexklausel, meist VPI),
- Betriebskosten und deren Abrechnung,
- Dauer (befristet oder unbefristet) und Kündigungsregeln,
- Kaution und deren Verzinsung.
Bei einem befristeten Wohnungsmietvertrag im Anwendungsbereich des MRG beträgt die Mindestdauer drei Jahre. Für die Befristung ist ein Abschlag von 25 Prozent auf den zulässigen Hauptmietzins vorgesehen. Läuft die Befristung aus und wird das Verhältnis fortgesetzt, ohne rechtzeitig einen wirksamen neuen Befristungstermin zu vereinbaren, verlängert es sich zunächst und kann schließlich in ein unbefristetes Verhältnis übergehen.
Für Mietverträge ist außerdem Vergebührung zu beachten: Auf befristete Wohnungsmietverträge fällt keine Bestandvertragsgebühr an, auf unbefristete Wohnungsmietverträge ebenfalls nicht – anders als bei Geschäftsräumen. Im Zweifel klärt der Vertragsverfasser die aktuelle Gebührenlage.
Kaution und Betriebskosten
Die Kaution dient der Absicherung des Vermieters gegen Mietrückstände und Schäden über die normale Abnutzung hinaus. Üblich sind zwei bis drei Bruttomonatsmieten. Sie ist gewinnbringend zu veranlassen (etwa auf einem Sparbuch) und bei ordnungsgemäßer Rückgabe samt Zinsen zurückzuzahlen. Abzüge sind nur für tatsächlich berechtigte Ansprüche zulässig.
Die Betriebskosten können auf den Mieter überwälzt werden, wenn dies vereinbart ist. Im MRG ist der Katalog der überwälzbaren Betriebskosten gesetzlich definiert (Wasser, Kanal, Müll, Hausbetreuung, Versicherung, Grundsteuer und Ähnliches). Nicht überwälzbar sind Kosten der Erhaltung und Verwaltung, die grundsätzlich beim Vermieter bleiben.
Erhaltungspflichten
Wer eine Wohnung vermietet, muss sie in brauchbarem Zustand übergeben und erhalten. Im Vollanwendungsbereich des MRG trägt der Vermieter die Erhaltung ernster Schäden des Hauses und der Behebung erheblicher Gesundheitsgefährdungen, außerdem in bestimmten Fällen die Erhaltung mitvermieteter Heizthermen und Warmwasserboiler. Der Mieter hat im Gegenzug die Wartung und kleinere Instandhaltung im Inneren zu übernehmen.
Ein sauber dokumentiertes Übergabeprotokoll mit Zählerständen und Fotos schützt beide Seiten und erleichtert später die Kautionsabrechnung.
Die Besteuerung der Mieteinkünfte
Mieteinnahmen zählen steuerlich zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (V+V). Sie sind in der Einkommensteuererklärung anzugeben. Versteuert wird der Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten, gemeinsam mit dem übrigen Einkommen zum progressiven Tarif.
Als Werbungskosten abziehbar sind unter anderem:
- Absetzung für Abnutzung (AfA): Das Gebäude wird abgeschrieben; für Wohngebäude gilt im Regelfall ein AfA-Satz von 1,5 Prozent pro Jahr (rund 67 Jahre Nutzungsdauer). Grund und Boden sind nicht abschreibbar.
- Finanzierungszinsen für einen Kredit zum Erwerb der Wohnung,
- Instandhaltung und Reparaturen (Instandsetzungen sind teils auf 15 Jahre zu verteilen),
- Betriebskosten, soweit vom Vermieter getragen, Verwaltung, Versicherung.
| Position | Steuerliche Behandlung |
|---|---|
| Mieteinnahmen | steuerpflichtig als V+V |
| Gebäude-AfA | 1,5 % p. a. als Werbungskosten |
| Grund und Boden | nicht abschreibbar |
| Kreditzinsen | abziehbar |
Für die Umsatzsteuer gilt: Wohnraumvermietung unterliegt grundsätzlich dem ermäßigten Satz von 10 Prozent; Kleinunternehmer können unter der Umsatzgrenze steuerfrei bleiben, verlieren dann aber den Vorsteuerabzug. Beim späteren Verkauf einer vermieteten Wohnung ist die Immobilienertragsteuer (ImmoESt) von 30 Prozent auf den Veräußerungsgewinn zu beachten.
Praxistipps für Kleinvermieter
- Prüfen Sie vorab, welches Mietrechtsregime gilt – es entscheidet über fast alles.
- Vereinbaren Sie eine klare Wertsicherung, um die Miete inflationsgerecht anzupassen.
- Führen Sie von Beginn an eine saubere Aufstellung aller Einnahmen und Werbungskosten für die Steuererklärung.
- Kalkulieren Sie eine Rücklage für Instandhaltung und mögliche Leerstände ein.
Wer vor der Vermietung die erzielbaren Mieten realistisch einschätzen möchte, findet in unseren Marktdaten eine gute Orientierung zur regionalen Nachfrage.
Fazit
Eine Wohnung in Österreich zu vermieten verlangt Sorgfalt bei Mietvertrag, Kaution, Betriebskosten und Erhaltung – und ein Grundverständnis der Besteuerung. Wer das anwendbare Mietrecht kennt, den Vertrag sauber aufsetzt, Werbungskosten wie die AfA nutzt und die Einkünfte korrekt versteuert, macht aus der Vermietung ein stabiles und rechtssicheres Zusatzeinkommen. Im Zweifel lohnt der Rat eines Steuerberaters, gerade bei größerem Sanierungsaufwand oder mehreren Objekten.