Vom Wunsch zur belastbaren Zahl
Bevor Sie Inserate durchforsten, sollten Sie wissen, wie viel Immobilie realistisch drin ist. Die Leistbarkeit ergibt sich nicht aus dem Kaufpreis, den eine Bank maximal finanziert, sondern aus dem, was Ihr Haushalt dauerhaft und ohne Stress stemmen kann. Zwei Größen bestimmen das Ergebnis: die tragbare Monatsrate und die vorhandenen Eigenmittel. Beide lassen sich mit einer einfachen Rechnung ermitteln.
Schritt 1: Die Haushaltsrechnung
Die Haushaltsrechnung stellt Ihren monatlichen Einnahmen alle Ausgaben gegenüber. Was übrig bleibt, ist der Betrag, der maximal für die Kreditrate zur Verfügung steht – und selbst der sollte nicht vollständig ausgereizt werden.
Einnahmen (monatlich, netto):
- Gehalt bzw. Einkommen aller kreditnehmenden Personen
- regelmäßige, gesicherte Zusatzeinkünfte (z. B. Mieteinnahmen)
Ausgaben:
- Lebenshaltung (Essen, Kleidung, Mobilität)
- Fixkosten (Versicherungen, Abos, Telekommunikation)
- bestehende Kreditraten
- künftige Betriebskosten der Immobilie
Wichtig: Rechnen Sie die künftigen Betriebskosten des Eigenheims ein – Heizung, Strom, Wasser, Rücklagen für Instandhaltung. Diese entfallen nicht, nur weil keine Miete mehr fällig ist.
Schritt 2: Faustregeln zur Rate
Als Orientierung hat sich bewährt, dass die Kreditrate rund ein Drittel des Nettohaushaltseinkommens nicht dauerhaft übersteigen sollte. Die KIM-Verordnung zieht hier die verbindliche Obergrenze: Die Schuldendienstquote – also alle Kreditraten zusammen – darf maximal 40 % des Nettoeinkommens betragen. Bleiben Sie bewusst darunter, verschaffen Sie sich Luft für Unerwartetes.
Ebenso relevant sind die Eigenmittel. Die KIM-Verordnung verlangt faktisch mindestens 20 % Eigenmittel der Gesamtkosten, und die Kaufnebenkosten – Grunderwerbsteuer 3,5 %, Grundbucheintragung 1,1 % plus Vertrags- und ggf. Maklerkosten – sind aus Eigenkapital zu decken.
Schritt 3: Ein Rechenbeispiel
Ein Beispiel macht das Zusammenspiel greifbar. Annahmen: Nettohaushaltseinkommen 4.000 €, gewünschte Rate ein Drittel, vorhandene Eigenmittel 80.000 €.
| Position | Wert |
|---|---|
| Nettoeinkommen/Monat | 4.000 € |
| tragbare Rate (⅓) | ~1.300 € |
| Eigenmittel | 80.000 € |
Aus der tragbaren Rate lässt sich – abhängig von Zinssatz und Laufzeit – der mögliche Kreditbetrag ableiten. Bei einer langen Laufzeit und moderatem Zins entspricht eine Rate von rund 1.300 € grob einem Kreditrahmen im mittleren sechsstelligen Bereich. Zusammen mit den 80.000 € Eigenmitteln ergibt sich das Gesamtbudget – aus dem allerdings zuerst die Nebenkosten von rund 8 bis 10 % zu bestreiten sind.
Faustregel: Vom Gesamtbudget zunächst die Nebenkosten abziehen, erst der Rest steht für den eigentlichen Kaufpreis zur Verfügung.
Schritt 4: Puffer nicht vergessen
Eine solide Kalkulation plant Reserven ein – nicht nur eine Punktlandung:
- Zinspuffer: Bei variablem Kredit die Rate auch bei höheren Zinsen durchrechnen. Trägt das Budget die Rate noch, wenn der Zins um zwei Prozentpunkte steigt?
- Instandhaltungsrücklage: Für Reparaturen und Sanierungen konsequent zurücklegen.
- Notgroschen: Drei bis sechs Monatseinkommen als Liquiditätsreserve, unangetastet von der Finanzierung.
Wer diese Puffer einplant, kauft nicht am Limit – und bleibt auch bei Jobwechsel, Zinsanstieg oder unerwarteter Reparatur handlungsfähig.
Realistisch bleiben
Gleichen Sie Ihr errechnetes Budget mit den tatsächlichen Preisen Ihrer Zielregion ab. Ein Blick in unsere Marktdaten zeigt, was in der gewünschten Lage und Größe realistisch ist. Manchmal bedeutet Leistbarkeit, eine Ortschaft weiter zu suchen, eine kleinere Fläche zu wählen oder mehr Zeit ins Ansparen zu investieren. Diese Ehrlichkeit vorab schützt vor einer Finanzierung, die über Jahre zur Belastung wird.
Dieser Ratgeber bietet allgemeine Informationen zum österreichischen Immobilienmarkt und ersetzt keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung. Stand: 2026-07-07.