Was eine Vorsorgewohnung ausmacht
Die Vorsorgewohnung ist in Österreich ein etabliertes Modell der privaten Altersvorsorge: Man kauft eine Eigentumswohnung nicht zur Eigennutzung, sondern um sie dauerhaft zu vermieten. Die Miete deckt idealerweise einen Großteil der Finanzierung, langfristig soll ein weitgehend schuldenfreies, wertbeständiges Objekt samt laufenden Einnahmen entstehen.
Das Konzept unterscheidet sich von der klassischen Anlegerwohnung vor allem durch die steuerliche Konstruktion: Der Käufer tritt als umsatzsteuerpflichtiger Vermieter auf und kann so unter bestimmten Voraussetzungen die Umsatzsteuer aus dem Kaufpreis geltend machen.
Der Vorsteuerabzug und die Umsatzsteueroption
Vermietung zu Wohnzwecken unterliegt in Österreich der ermäßigten Umsatzsteuer von 10 Prozent. Wer als Unternehmer im umsatzsteuerlichen Sinn vermietet, kann im Gegenzug die Vorsteuer aus dem Kauf und aus laufenden Aufwendungen abziehen. Bei einem Neubau vom Bauträger, der die Wohnung mit 20 Prozent Umsatzsteuer verkauft, bedeutet das einen spürbaren Liquiditätsvorteil.
Voraussetzung ist, dass tatsächlich steuerpflichtig vermietet wird und die Kleinunternehmergrenze überschritten bzw. auf die Kleinunternehmerregelung verzichtet wird. Wird die Wohnung innerhalb des Vorsteuerberichtigungszeitraums (bei Immobilien 20 Jahre) verkauft oder die Vermietung eingestellt, kann die abgezogene Vorsteuer anteilig zurückzuzahlen sein. Dieser lange Bindungszeitraum ist einer der zentralen Punkte, den man vor dem Kauf verstehen sollte.
Liebhaberei: das steuerliche Kernrisiko
Der wichtigste steuerliche Stolperstein heißt Liebhaberei. Erwirtschaftet die Vermietung über einen absehbaren Zeitraum keinen Gesamtüberschuss, stuft das Finanzamt die Tätigkeit als steuerlich unbeachtliche Liebhaberei ein. Die Folge: Verluste sind nicht mehr mit anderen Einkünften verrechenbar, und auch der Vorsteuerabzug kann rückwirkend wegfallen.
Für die entgeltliche Vermietung einer einzelnen Wohnung (sogenannte „kleine Vermietung") gilt in der Regel ein Beobachtungszeitraum von rund 20 bis 23 Jahren, innerhalb dessen ein Gesamtüberschuss erzielbar sein muss. Genau deshalb ist die Prognoserechnung so wichtig.
Die Prognoserechnung als Pflichtübung
Die Prognoserechnung stellt über den gesamten Beobachtungszeitraum Einnahmen (Mieten, Indexanpassungen) den Ausgaben (Finanzierungszinsen, Abschreibung, Instandhaltung, Leerstand, Verwaltung) gegenüber. Sie muss realistisch sein: zu optimistische Mietansätze oder das Ausblenden von Leerstands- und Instandhaltungskosten führen dazu, dass die Rechnung im Ernstfall nicht hält.
Sinnvolle Ansätze in einer belastbaren Prognose:
- Leerstands- und Mietausfallsrisiko mit einem Abschlag berücksichtigen
- Instandhaltungsrücklage über die Jahre einplanen
- Zinsänderungsrisiko bei variabler Finanzierung durchrechnen
- Keine überzogene Wertsteigerung als Einnahme unterstellen
Ein Steuerberater sollte die Prognoserechnung vor dem Kauf aufstellen und plausibilisieren.
Typische Renditen und Risiken
Seriös lässt sich keine fixe Rendite versprechen. Die erzielbare Nettomietrendite hängt von Kaufpreis, Lage, Mietniveau, Finanzierungskosten und Bewirtschaftungsaufwand ab und bewegt sich bei Wohnimmobilien in guten Lagen erfahrungsgemäß in einem moderaten Bereich. Entscheidend ist der Blick auf die Nettorendite nach allen Kosten, nicht auf die oft beworbene Bruttomietrendite.
Die wesentlichen Risiken im Überblick:
| Risiko | Auswirkung |
|---|---|
| Leerstand | Einnahmenausfall bei laufenden Fixkosten |
| Zinsanstieg | Höhere Rate, Prognoserechnung kippt |
| Liebhaberei-Einstufung | Verlust von Verlustverrechnung und Vorsteuer |
| Wertentwicklung | Regionale Nachfrage kann stagnieren |
| Bewirtschaftung | Verwaltung und Instandhaltung binden Zeit und Geld |
Abschreibung und laufende Besteuerung
Steuerlich zählt die Vermietung zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Der auf das Gebäude entfallende Kaufpreisanteil kann jährlich abgeschrieben werden, für vermietete Wohngebäude gilt grundsätzlich ein Abschreibungssatz von 1,5 Prozent pro Jahr. Der Grundanteil ist nicht abschreibbar und wird vom Gesamtkaufpreis herausgerechnet.
Absetzbar sind außerdem die Finanzierungszinsen, Verwaltungs- und Instandhaltungskosten sowie weitere mit der Vermietung verbundene Aufwendungen. In der Anfangsphase, in der Zinsen und Abschreibung hoch sind, entstehen oft steuerliche Verluste, die mit anderen Einkünften verrechnet werden können, sofern die Tätigkeit nicht als Liebhaberei eingestuft wird. Genau hier schließt sich der Kreis zur Prognoserechnung: Sie muss den späteren Übergang in die Gewinnzone glaubhaft machen.
Finanzierung und Eigenmittel
Auch die Vorsorgewohnung unterliegt bei Fremdfinanzierung den Vorgaben der KIM-Verordnung. Das bedeutet in der Regel mindestens 20 Prozent Eigenmittel, eine Schuldendienstquote von höchstens 40 Prozent des Einkommens und eine maximale Laufzeit von 35 Jahren. Wichtig ist, dass die Kaufnebenkosten, darunter Grunderwerbsteuer von 3,5 Prozent und Grundbucheintragung von 1,1 Prozent, aus Eigenmitteln zu tragen sind.
Bei der Kalkulation sollte man nicht auf eine hundertprozentige Deckung der Rate durch die Miete setzen. Ein Puffer für Leerstand, Zinsänderungen und unerwartete Instandhaltung schützt davor, dass die Vorsorge zur laufenden Belastung wird.
Für wen sich das Modell eignet
Eine Vorsorgewohnung passt zu Käufern mit langfristigem Horizont, ausreichend Eigenmitteln im Sinne der KIM-Verordnung (mindestens 20 Prozent Eigenmittel, Schuldendienstquote höchstens 40 Prozent, Laufzeit maximal 35 Jahre) und der Bereitschaft, sich mit Steuer- und Verwaltungsfragen auseinanderzusetzen. Wer kurzfristige Gewinne oder eine völlig passive Anlage sucht, ist damit selten gut beraten.
Wer die regionale Preis- und Mietentwicklung einordnen möchte, findet in unseren Marktdaten eine solide Grundlage. Vor der Kaufentscheidung sind eine individuelle Prognoserechnung und steuerliche Beratung unverzichtbar.