Warum die Begriffe leicht verwechselt werden
Im Zusammenhang mit Immobilien fallen ständig Wörter wie Verkehrswert, Marktwert, Einheitswert oder Beleihungswert – oft synonym, obwohl sie ganz Unterschiedliches bezeichnen. Wer eine Immobilie verkauft, erbt, finanziert oder versteuert, sollte die Begriffe sauber trennen, weil jeder Wert einem eigenen Zweck dient und zu deutlich abweichenden Beträgen führen kann.
Der Verkehrswert einer Immobilie ist dabei der zentrale und im Alltag wichtigste Wert. Die anderen Größen ergänzen ihn für steuerliche oder bankrechtliche Zwecke.
Der Verkehrswert
Der Verkehrswert ist in Österreich in § 2 des Liegenschaftsbewertungsgesetzes (LBG) definiert. Vereinfacht ist es jener Preis, der bei einer Veräußerung im gewöhnlichen Geschäftsverkehr üblicherweise zu erzielen ist – ohne persönliche Verhältnisse oder außergewöhnliche Umstände.
Der Verkehrswert wird mit den anerkannten Verfahren ermittelt: Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwertverfahren. Er ist die maßgebliche Größe für Verkauf, Erbteilung, Scheidung, Gerichtsverfahren und Sachverständigengutachten. Für eine erste Orientierung helfen regionale Preisdaten wie in unseren Marktdaten.
Marktwert – im Ergebnis fast dasselbe
Der Begriff Marktwert stammt aus dem internationalen und europäischen Sprachgebrauch und meint inhaltlich praktisch das Gleiche wie der Verkehrswert: den unter normalen Marktbedingungen erzielbaren Preis. In der Praxis werden Verkehrswert und Marktwert deshalb weitgehend gleichgesetzt.
Ein Unterschied besteht eher in der Herkunft der Begriffe – „Verkehrswert" ist der österreichische Rechtsbegriff, „Marktwert" der international übliche. Für Eigentümer ist die Botschaft einfach: Beide beschreiben den realistisch erzielbaren Verkaufspreis.
Einheitswert – die steuerliche Sondergröße
Der Einheitswert ist eine rein steuerliche Rechengröße, die vom Finanzamt festgesetzt wird. Er liegt in der Regel weit unter dem tatsächlichen Verkehrswert, weil er auf veralteten Wertverhältnissen beruht.
Verwendung findet der Einheitswert etwa als Basis für die Grundsteuer und für bestimmte Gebühren. Wichtig: Der Einheitswert taugt nicht zur Einschätzung des Verkaufspreises. Wer ihn mit dem Verkehrswert verwechselt, unterschätzt den wahren Wert der Immobilie meist erheblich.
Beleihungswert – der Blick der Bank
Der Beleihungswert ist jener Wert, den eine Bank einer Immobilie als dauerhaft sichere Kreditbesicherung beimisst. Er wird bewusst vorsichtig angesetzt und liegt daher meist unter dem Verkehrswert, weil die Bank auch bei fallenden Preisen abgesichert sein will.
Für die Finanzierung ist das relevant: Die Bank finanziert nicht den Kaufpreis, sondern einen Prozentsatz des Beleihungswerts. In Verbindung mit den Vorgaben der KIM-Verordnung – 20 Prozent Eigenmittel, maximal 40 Prozent Schuldendienstquote und höchstens 35 Jahre Laufzeit – bestimmt der Beleihungswert, wie viel Kredit tatsächlich möglich ist.
Die Werte im Überblick
| Wert | Zweck | Verhältnis zum Verkehrswert |
|---|---|---|
| Verkehrswert | Verkauf, Erbe, Gericht | Referenzgröße |
| Marktwert | international, Verkauf | praktisch gleich |
| Einheitswert | Steuern, Gebühren | meist deutlich niedriger |
| Beleihungswert | Kreditbesicherung | meist etwas niedriger |
Fazit
Der Verkehrswert einer Immobilie beschreibt den real erzielbaren Preis und ist gleichbedeutend mit dem Marktwert. Der Einheitswert ist eine niedrige steuerliche Rechengröße und für die Preiseinschätzung ungeeignet, der Beleihungswert eine vorsichtige Bankgröße für die Finanzierung. Wer diese Begriffe auseinanderhält, vermeidet teure Fehleinschätzungen – ob beim Verkauf, bei der Steuer oder beim Kreditantrag.