Was die Maklerprovision regelt
Die Maklerprovision in Österreich ist das Entgelt, das ein Immobilienmakler für die erfolgreiche Vermittlung eines Kauf- oder Mietvertrags erhält. Grundlage sind das Maklergesetz und die Immobilienmaklerverordnung, die Höchstsätze festlegt. Entscheidend ist der Grundsatz der Verdienstlichkeit: Der Makler hat nur dann Anspruch, wenn seine Tätigkeit ursächlich zum Vertragsabschluss geführt hat.
Wichtig zu verstehen ist die Unterscheidung zwischen Kauf und Miete. Beim Kauf hat sich in den vergangenen Jahren wenig verändert, bei der Wohnungsmiete dagegen hat das seit 2023 geltende Bestellerprinzip die Zahlungspflicht grundlegend verschoben.
Provision beim Immobilienkauf
Beim Kauf einer Immobilie gilt weiterhin die klassische Regel: In der Praxis beauftragt der Verkäufer den Makler, üblich ist aber, dass beide Seiten Provision zahlen. Die Höchstsätze richten sich nach dem Kaufpreis und liegen bei üblichen Objekten bei bis zu drei Prozent des Kaufpreises je Vertragspartei, zuzüglich 20 Prozent Umsatzsteuer.
Zwei Punkte sind in der Praxis wichtig:
- Doppelmakler: Ein Makler darf für beide Seiten tätig werden, muss dies aber offenlegen. Er ist dann beiden Auftraggebern zur Wahrung ihrer Interessen verpflichtet.
- Provision ist verhandelbar: Die Höchstsätze sind Obergrenzen, keine Fixbeträge. Gerade bei hochpreisigen Objekten wird über den Prozentsatz regelmäßig verhandelt.
Die Provision wird erst mit rechtswirksamem Zustandekommen des Kaufvertrags fällig. Für die Nebenkostenplanung sollten Käufer die Provision zusätzlich zu Grunderwerbsteuer (3,5 Prozent) und Eintragungsgebühr (1,1 Prozent) einkalkulieren.
Das Bestellerprinzip bei Wohnungsmieten
Die größte Änderung betrifft die Miete. Seit 1. Juli 2023 gilt bei der Vermittlung von Wohnungsmietverträgen das Bestellerprinzip: Provision zahlt grundsätzlich, wer den Makler beauftragt hat. Da in aller Regel der Vermieter den Makler mit der Vermarktung betraut, trägt in der Praxis der Vermieter die Provision.
Der Gesetzgeber wollte damit die frühere Situation beenden, in der Wohnungssuchende oft bis zu zwei Bruttomonatsmieten zahlen mussten, obwohl der Makler im Auftrag des Vermieters handelte.
Wann Mieter trotzdem zahlen
Vollständig ausgeschlossen ist eine Zahlungspflicht des Mieters nicht. Sie kommt nur in eng begrenzten Ausnahmefällen in Betracht, etwa wenn der Mieter den Makler nachweislich selbst und aus eigenem Antrieb mit der Suche beauftragt und der Makler nicht ohnehin schon vom Vermieter mit demselben Objekt betraut war. Umgehungskonstruktionen sind unzulässig; das Gesetz enthält ausdrückliche Regeln, die eine Abwälzung auf den Mieter verhindern.
Wer zahlt was: der Überblick
| Geschäft | Wer beauftragt üblicherweise | Wer zahlt in der Praxis |
|---|---|---|
| Kauf | Verkäufer (oft beide) | meist beide Seiten, verhandelbar |
| Wohnungsmiete | Vermieter | Vermieter (Bestellerprinzip) |
| Geschäftsraummiete | unterschiedlich | nach Auftrag |
Das Bestellerprinzip gilt gezielt für Wohnungsmieten. Für Geschäftsräume und den Kauf bleibt es bei der bisherigen Systematik.
Worauf Sie beim Maklervertrag achten sollten
Ein sauberer Maklervertrag schafft Klarheit. Prüfen Sie vor der Unterschrift:
- Provisionshöhe und Umsatzsteuer transparent ausgewiesen,
- Alleinvermittlungsauftrag oder einfacher Auftrag, samt Laufzeit,
- Verdienstlichkeit: Provision nur bei ursächlicher Vermittlung,
- Rücktrittsrechte nach dem Fern- und Auswärtsgeschäfte-Gesetz, wenn der Vertrag außerhalb der Geschäftsräume geschlossen wurde.
Wer die Marktlage vor einer Kauf- oder Vermietungsentscheidung einschätzen will, findet in unseren Marktdaten eine solide Orientierung zu Preis- und Nachfrageentwicklung.
Fazit
Beim Kauf zahlen in Österreich meist beide Seiten eine Provision von bis zu drei Prozent je Partei, verhandelbar und zuzüglich Umsatzsteuer. Bei Wohnungsmieten hat das Bestellerprinzip seit 2023 die Lage klar zugunsten der Mieter verschoben: Wer bestellt, zahlt, und das ist üblicherweise der Vermieter. Wer den Maklervertrag genau liest und auf Verdienstlichkeit und Höchstsätze achtet, vermeidet Streit über die Provision.
Dieser Ratgeber bietet allgemeine Informationen zum österreichischen Immobilienmarkt und ersetzt keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung. Stand: 2026-07-12.