Was die KIM-Verordnung regelt
Die KIM-Verordnung – kurz für Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung – legt in Österreich verbindliche Mindeststandards für private Wohnimmobilienkredite fest. Erlassen von der Finanzmarktaufsicht (FMA), soll sie eine übermäßige Verschuldung der Haushalte verhindern und die Stabilität des Bankensystems sichern. Für Kaufinteressenten ist die KIM-Verordnung damit die entscheidende Leitplanke: Sie definiert, unter welchen Bedingungen eine Bank überhaupt finanzieren darf.
Wichtig ist die Abgrenzung: Die Verordnung gilt für Kredite zur Finanzierung von Wohnimmobilien natürlicher Personen. Reine Anschaffungen von Betriebsimmobilien oder kleinere Sanierungskredite unterliegen anderen Regeln.
Die drei zentralen Grenzwerte
Die KIM-Verordnung ruht auf drei Säulen, die eine Finanzierung gleichzeitig erfüllen muss:
| Kriterium | Grenzwert | Bedeutung |
|---|---|---|
| Beleihungsquote | mind. 20 % Eigenmittel | max. 80 % Fremdfinanzierung des Objektwerts |
| Schuldendienstquote | max. 40 % | Kreditrate darf 40 % des Nettoeinkommens nicht übersteigen |
| Laufzeit | max. 35 Jahre | Obergrenze der Kreditdauer |
20 Prozent Eigenmittel
Die Beleihungsquote (Loan-to-Value) darf 90 % nicht überschreiten, wobei nach Abzug der Kaufnebenkosten faktisch mindestens 20 % Eigenmittel bezogen auf die Gesamtkosten aufzubringen sind. Zu den Kaufnebenkosten zählen unter anderem die Grunderwerbsteuer von 3,5 %, die Eintragungsgebühr ins Grundbuch von 1,1 % sowie Vertragserrichtungs- und gegebenenfalls Maklerkosten. Diese Nebenkosten sind grundsätzlich aus Eigenmitteln zu decken.
40 Prozent Schuldendienstquote
Die Schuldendienstquote (Debt-Service-to-Income) begrenzt die gesamte monatliche Kreditbelastung auf höchstens 40 % des verfügbaren Nettohaushaltseinkommens. Berücksichtigt werden dabei alle laufenden Kreditverpflichtungen, nicht nur die neue Immobilienrate. Wer bereits einen Auto- oder Konsumkredit bedient, hat entsprechend weniger Spielraum.
35 Jahre Laufzeit
Die maximale Laufzeit von 35 Jahren verhindert, dass Banken die Monatsrate künstlich über extrem lange Tilgungszeiträume drücken. Sie sorgt dafür, dass der Kredit in einem überschaubaren Zeitraum – idealerweise vor dem Pensionsantritt – zurückgeführt wird.
Ausnahmekontingente
Die KIM-Verordnung ist kein starres Verbot. Banken verfügen über ein begrenztes Ausnahmekontingent: Einen festgelegten Anteil ihres Neugeschäfts dürfen sie außerhalb der Grenzwerte vergeben. Das eröffnet Spielraum für Fälle, in denen die Gesamtsituation solide ist, aber ein einzelnes Kriterium knapp verfehlt wird – etwa bei sehr hohem Einkommen und geringfügig zu niedrigen Eigenmitteln.
Weil diese Kontingente knapp sind, entscheidet die Bank sehr selektiv, wem sie eine Ausnahme gewährt. Verlassen sollte man sich darauf nicht. Wer die Kriterien klar erfüllt, hat die deutlich besseren Karten und in der Regel auch die schnellere Zusage.
Was das praktisch für Käufer bedeutet
Rechnen Sie früh und ehrlich. Bevor Sie sich in ein konkretes Objekt verlieben, sollten drei Fragen beantwortet sein: Habe ich mindestens 20 % der Gesamtkosten plus die Nebenkosten als Eigenmittel? Bleibt meine Kreditrate unter 40 % des Nettoeinkommens? Lässt sich der Kredit in maximal 35 Jahren tilgen?
Praktische Hebel, wenn es knapp wird:
- Eigenmittel aufstocken – Bausparguthaben, Schenkung oder Eigengrund als Sicherheit einbringen
- Günstigeres Objekt wählen und die Beleihungsquote verbessern
- Bestehende Kredite ablösen, um die Schuldendienstquote zu entlasten
- Zweite kreditnehmende Person mit eigenem Einkommen einbeziehen
Ein realistischer Blick auf das eigene Budget und die regionalen Preise – nachzulesen in unseren Marktdaten – schützt vor Enttäuschungen im Bankgespräch. Die KIM-Verordnung wirkt auf den ersten Blick als Hürde, schützt aber letztlich davor, sich zu überschulden.
Dieser Ratgeber bietet allgemeine Informationen zum österreichischen Immobilienmarkt und ersetzt keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung. Stand: 2026-07-05.