Warum die Kaufnebenkosten so wichtig sind
Wer eine Immobilie kauft, zahlt neben dem Kaufpreis eine Reihe von Nebenkosten, die schnell rund zehn Prozent des Kaufpreises erreichen. Diese Kaufnebenkosten müssen in Österreich grundsätzlich aus Eigenmitteln aufgebracht werden, weil Banken sie im Rahmen der KIM-Verordnung in der Regel nicht mitfinanzieren. Wer die Kaufnebenkosten einer Immobilie in Österreich unterschätzt, gerät bei der Finanzierung schnell in eine Lücke.
Die einzelnen Positionen sind teils gesetzlich fixiert, teils verhandelbar. Ein Überblick schafft Planungssicherheit.
Grunderwerbsteuer: 3,5 Prozent
Die Grunderwerbsteuer fällt beim entgeltlichen Erwerb eines Grundstücks oder einer Immobilie an und beträgt im Regelfall 3,5 Prozent des Kaufpreises. Bemessungsgrundlage ist grundsätzlich der Wert der Gegenleistung, also üblicherweise der Kaufpreis. Für unentgeltliche Übertragungen innerhalb der Familie gelten Sonderregelungen mit einem gestaffelten Stufentarif auf Basis des Grundstückswerts, hier ist der Steuersatz deutlich niedriger.
Eintragungsgebühr ins Grundbuch: 1,1 Prozent
Damit das Eigentum rechtswirksam übergeht, muss der Erwerber im Grundbuch eingetragen werden. Die Eintragungsgebühr für das Eigentumsrecht beträgt 1,1 Prozent des Kaufpreises. Wird der Kauf fremdfinanziert, kommt eine weitere Eintragungsgebühr für das Pfandrecht der Bank hinzu: Sie beträgt 1,2 Prozent, allerdings vom eingetragenen Pfandbetrag (üblicherweise der Kreditsumme samt Nebengebührensicherstellung), nicht vom Kaufpreis.
Vertragserrichtung und Treuhand
Der Kaufvertrag wird in Österreich üblicherweise von einem Rechtsanwalt oder Notar errichtet, der zugleich die Treuhandabwicklung übernimmt. Die Kosten dafür sind nicht fix gesetzlich geregelt, sondern werden nach Aufwand oder als Prozentsatz vom Kaufpreis vereinbart. Als Orientierung dienen rund ein bis drei Prozent zuzüglich Umsatzsteuer, dazu kommen Barauslagen für die grundbücherliche Durchführung. Der Vertragserrichter sorgt dafür, dass der Kaufpreis erst freigegeben wird, wenn die Eigentumsübertragung gesichert ist.
Maklerprovision und Bestellerprinzip
Wird ein Makler eingeschaltet, fällt eine Vermittlungsprovision an. Die höchstzulässige Provision für die Vermittlung einer Kaufimmobilie beträgt im Regelfall 3 Prozent des Kaufpreises zuzüglich Umsatzsteuer je Auftraggeber.
Zu beachten ist die seit einigen Jahren geltende Verschiebung hin zum Bestellerprinzip im Miet- und teils im Kaufbereich: Wer den Makler beauftragt, trägt tendenziell die Provision. Im Kaufgeschäft ist die Provisionsfrage im Einzelfall zu klären und sollte vor der Beauftragung transparent vereinbart werden.
Rechenbeispiel: Wohnung um 300.000 Euro
Das folgende Beispiel zeigt eine fremdfinanzierte Eigentumswohnung mit Makler. Die Werte sind gerundet und dienen der Orientierung.
| Position | Satz | Betrag |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5 % vom Kaufpreis | 10.500 € |
| Grundbuch (Eigentum) | 1,1 % vom Kaufpreis | 3.300 € |
| Vertragserrichtung/Treuhand | ~1,5 % + USt (Richtwert) | ~5.400 € |
| Maklerprovision | 3 % + USt | 10.800 € |
| Pfandrechtseintragung | 1,2 % vom Pfandbetrag | je nach Kredit |
| Nebenkosten gesamt (ohne Pfand) | ~30.000 € |
Ohne Makler reduzieren sich die Nebenkosten deutlich. Die Pfandrechtseintragung entfällt nur bei reiner Barzahlung.
Weitere mögliche Kostenpositionen
Neben den Hauptposten können je nach Fall weitere Kosten anfallen, die man einplanen sollte:
- Sachverständigenkosten, wenn ein Gutachten zur Bewertung oder zum Bauzustand eingeholt wird
- Kosten für den Energieausweis, sofern er vom Käufer veranlasst wird (üblicherweise trägt ihn allerdings der Verkäufer)
- Bankspesen und Bearbeitungsgebühren im Zuge der Finanzierung
- Kosten für die Löschung von Altlasten im Grundbuch, sofern vereinbart
Diese Positionen sind der Höhe nach überschaubar, in Summe aber nicht vernachlässigbar. Sie zeigen, warum die pauschale Faustregel von rund zehn Prozent Nebenkosten sinnvoll großzügig kalkuliert ist.
Wer zahlt was?
Grunderwerbsteuer und Grundbucheintragung trägt in der Praxis der Käufer, ebenso die Pfandrechtseintragung für den eigenen Kredit. Die Kosten der Vertragserrichtung werden häufig dem Käufer überbunden, sind aber grundsätzlich Verhandlungssache und sollten im Kaufvertrag klar geregelt sein. Die Maklerprovision zahlt derjenige, der den Makler beauftragt hat, im Rahmen der gesetzlichen Höchstsätze.
Ein sauberer Kaufvertrag hält die Kostenverteilung eindeutig fest. Unklare Formulierungen führen später zu Streit, deshalb lohnt es sich, diesen Punkt vor Unterzeichnung mit dem Vertragserrichter durchzugehen.
Was Käufer beachten sollten
- Nebenkosten von rund zehn Prozent des Kaufpreises von Beginn an einplanen
- Kaufnebenkosten müssen aus Eigenmitteln kommen, sie zählen nicht zum Beleihungswert
- Provisionsvereinbarung schriftlich und vor der Besichtigung klären
- Bei Fremdfinanzierung die zusätzliche Pfandrechtsgebühr nicht vergessen
Wer die regionale Preisentwicklung einordnen möchte, findet in unseren Marktdaten eine hilfreiche Grundlage für die Budgetplanung.
Dieser Ratgeber bietet allgemeine Informationen zum österreichischen Immobilienmarkt und ersetzt keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung. Stand: 2026-06-29.