Was die Immobilienertragsteuer ist
Die Immobilienertragsteuer (ImmoESt) besteuert seit 2012 den Gewinn aus dem Verkauf privater Grundstücke und Immobilien in Österreich. Sie beträgt einheitlich 30 Prozent des Veräußerungsgewinns – also der Differenz zwischen Verkaufspreis und Anschaffungskosten. Anders als früher spielt es keine Rolle mehr, wie lange die Immobilie im Eigentum war: Die frühere zehnjährige Spekulationsfrist wurde für Neuvermögen abgeschafft.
Die ImmoESt trifft alle Eigentümer, die außerhalb eines Betriebsvermögens verkaufen: Häuser, Eigentumswohnungen, Grundstücke, aber auch Anteile daran. Wer die Marktlage abschätzen will, findet aktuelle Orientierung in unseren Marktdaten.
Altvermögen und Neuvermögen – der entscheidende Unterschied
Für die Berechnung ist zentral, ob es sich um Alt- oder Neuvermögen handelt.
Neuvermögen sind Immobilien, die am 31. März 2012 steuerverfangen waren oder später angeschafft wurden. Hier wird der tatsächliche Gewinn besteuert: Verkaufserlös minus nachgewiesene Anschaffungskosten (inklusive Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Eintragungsgebühr und Maklerprovision) minus Herstellungs- und Instandsetzungsaufwand.
Altvermögen sind Immobilien, die vor dem 31. März 2012 angeschafft wurden und zu diesem Stichtag nicht mehr steuerverfangen waren. Hier gilt eine pauschale Ermittlung: Als fiktive Anschaffungskosten werden in der Regel 86 Prozent des Verkaufserlöses angesetzt, sodass 14 Prozent als Gewinn gelten. Auf diese 14 Prozent fallen 30 Prozent Steuer an – effektiv also 4,2 Prozent des Verkaufspreises. Bei nach 1987 umgewidmeten Grundstücken erhöht sich der pauschale Ansatz erheblich.
So wird der Gewinn berechnet
Bei Neuvermögen sieht die Rechnung im Grundsatz so aus:
| Position | Wirkung |
|---|---|
| Verkaufspreis | Ausgangsbasis |
| − Anschaffungskosten inkl. Nebenkosten | mindert den Gewinn |
| − nachträgliche Herstellungs-/Instandsetzungskosten | mindert den Gewinn |
| + geltend gemachte Abschreibungen | erhöht den Gewinn |
| = Veräußerungsgewinn × 30 % | ergibt die ImmoESt |
Selbst getragene Kosten wie ein Energieausweis oder Vermittlungshonorar sind bei Neuvermögen abzugsfähig. Ein Inflationsabschlag existiert seit 2016 nicht mehr.
Die wichtigsten Befreiungen
Nicht jeder Verkauf löst ImmoESt aus. Zwei Befreiungstatbestände sind in der Praxis besonders relevant.
Hauptwohnsitzbefreiung
Wer die verkaufte Wohnung oder das Haus als Hauptwohnsitz genutzt hat, kann steuerfrei verkaufen – entweder bei durchgehender Nutzung von mindestens zwei Jahren ab Anschaffung oder bei mindestens fünf Jahren Hauptwohnsitz innerhalb der letzten zehn Jahre. Der Hauptwohnsitz muss mit dem Verkauf aufgegeben werden.
Herstellerbefreiung
Selbst hergestellte Gebäude sind hinsichtlich des Gebäudewerts steuerfrei – etwa wenn man als Bauherr ein Haus errichtet hat. Der Grund und Boden bleibt allerdings steuerpflichtig, und die Befreiung entfällt, wenn das Gebäude innerhalb der letzten zehn Jahre zur Einkünfteerzielung diente.
Die Rolle des Parteienvertreters
In Österreich wird die ImmoESt über den Parteienvertreter – meist den Notar oder Rechtsanwalt, der den Kaufvertrag abwickelt – berechnet, einbehalten und ans Finanzamt abgeführt. Diese Selbstberechnung erfolgt gemeinsam mit der Grunderwerbsteuer und der Eintragungsgebühr ins Grundbuch.
Für Verkäufer bedeutet das: Die Steuer wird automatisch abgeführt, ohne dass man selbst eine gesonderte Erklärung einreichen muss. Man kann aber auf Antrag zur Regelbesteuerung optieren, wenn der progressive Einkommensteuertarif günstiger ist als die 30 Prozent – etwa in Verlustjahren.
Praxis-Tipp
Die genaue Einordnung als Alt- oder Neuvermögen, die Höhe abzugsfähiger Kosten und die Prüfung von Befreiungen entscheiden oft über mehrere Tausend Euro. Gerade bei geerbten oder umgewidmeten Objekten lohnt sich eine frühzeitige Abklärung mit dem Parteienvertreter und einer Steuerberatung, bevor der Kaufvertrag unterschrieben wird.
Dieser Ratgeber bietet allgemeine Informationen zum österreichischen Immobilienmarkt und ersetzt keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung. Stand: 2026-07-02.