Einleitung: Wann ist der richtige Zeitpunkt?
„Wann soll ich kaufen?" ist die meistgestellte Frage an Immobilienberater. Die ehrliche Antwort: Wenn Sie finanzielle Stabilität haben, langfristig im gleichen Ort bleiben möchten und das Kaufobjekt Ihren Lebensumständen wirklich entspricht — unabhängig vom aktuellen Preisniveau.
Kurzfristig günstige Marktphasen auszunutzen ist für Erstankäufer meist weniger entscheidend als die eigene Finanzsituation und Lebensplanung.
Schritt 1: Finanzielle Ausgangslage klären
Eigenkapital
Minimum nach KIM-V: 20% des Kaufpreises plus Nebenkosten (ca. 10% des Kaufpreises) Empfehlung: 25–30% gespart haben, damit Puffer für Renovierungen und Nebenkosten bleibt
Bei einem Kaufpreis von 300.000 €:
- Kaufnebenkosten: ~30.000 € (Makler 3,6%, GrESt 3,5%, Grundbuch 1,1%, Notar ~0,5%)
- Eigenkapital (20%): 60.000 €
- Summe benötigtes Eigenkapital: ~90.000 €
Kreditrahmen berechnen
Faustregel: Maximale monatliche Rate = 40% des Netto-Haushaltseinkommens (KIM-V-Limit). Bei 3.000 € Nettoeinkommen → max. 1.200 €/Monat Kredit → bei 3,5% Zinsen und 25 Jahren Laufzeit ≈ 220.000 € Kreditvolumen.
Schritt 2: Suche und Besichtigung
Wo suchen?
- Willhaben.at: Größter österreichischer Marktplatz, auch Privatinserate
- Immobilien.net / Immosuche.at: Branchenbündelungs-Plattformen
- Makler vor Ort: Für gute Objekte in begehrten Lagen — die kommen teils nicht online
Worauf bei der Besichtigung achten?
- Zustand der Gemeinschaftsflächen (Treppenhaus, Dach, Fassade)
- Letzte WEG-Abrechnung und Rücklagenstand anfordern (Pflicht des Verkäufers auf Anfrage)
- Kellerabteile, Abstellmöglichkeiten, Parkplatz — oft separat oder vergessen
- Mobilfunkempfang und Glasfaseranbindung
- Ausrichtung und Tageslicht — am besten mehrmals zu unterschiedlichen Tageszeiten
Schritt 3: Kaufpreisverhandlung
Österreichische Verkäufer kalkulieren in der Regel einen Verhandlungsspielraum von 3–8% ein. In einem käuferfreundlicheren Markt (2024–2026) sind auch 10–12% unter Angebotspreis nicht unrealistisch bei länger angebotenen Objekten.
Verhandlungs-Argumente:
- Längere Inseratsdauer (ab ca. 60+ Tagen aktiv)
- Konkrete Mängel, die kostspielige Sanierung erfordern
- Schnelle Kaufabwicklung (Notartermin innerhalb 2–4 Wochen)
- Barzahlung oder fix bestätigte Finanzierung
Schritt 4: Der Kaufvertrag
Wer macht den Vertrag? In Österreich übernimmt in der Regel der Notar die Vertragserstellung. Der Käufer trägt die Notarkosten. Kosten: typisch 500–1.500 € je nach Volumen.
Wichtige Klauseln:
- Zustand bei Übergabe (Übergabeprotokoll!)
- Übergabetermin
- Mitverkaufte Einrichtung/Zubehör
- Gewährleistungsausschluss (üblich, aber verhandelbar)
- Aufsandungsurkunde (ermöglicht Grundbucheintragung)
Treuhandkonto: Das Kaufgeld fließt über ein Notartreuhandkonto — nie direkt an den Verkäufer, bis das Grundbuch bereinigt ist.
Schritt 5: Finanzierungszusage und Kreditvertrag
Holen Sie vor der Vertragssignatur die schriftliche Finanzierungszusage Ihrer Bank ein. Ohne diese sollten Sie keine bindenden Kaufverträge unterschreiben.
Banken vergleichen: Nutzen Sie Direktbanken (ING, Raiffeisen online) und lokale Genossenschaftsbanken. Ein unabhängiger Kreditvermittler kann zusätzlich verhandeln.
Achten Sie auf:
- Effektiver Jahreszins (inkl. aller Nebenkosten)
- Fixzins vs. variabler Zins: Derzeit (2026) noch deutlich höhere Fixzinsen — für Erstankäufer ist Planungssicherheit oft wertvoller
- Tilgungsverrechnung: Österreichische Annuitätendarlehen
- Vorausfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Rückzahlung
Schritt 6: Grundbucheintragung
Nach Unterzeichnung und Kaufpreiszahlung (über Treuhand) stellt der Notar den Antrag auf Eigentumsübertragung im Grundbuch. Dauer: meist 2–6 Wochen. Erst danach sind Sie rechtlich Eigentümer.
Die Grundbucheintragungsgebühr beträgt 1,1% des Kaufpreises — fix, keine Verhandlung möglich.
Häufige Fehler beim Erstkauf
- Zu geringe Eigenkapitalreserve für die Nebenkosten
- Kaufvertrag unterschreiben ohne Grundbuchprüfung (Lasten!)
- WEG-Unterlagen nicht angefordert — darin stecken oft versteckte Probleme
- Nur eine Bank angefragt — Zinsvergleich kann tausende € sparen
- Emotionale Kaufentscheidung — schöne Einrichtung kauft man nicht mit
Für Ihren konkreten Fall empfehlen wir professionelle Beratung durch einen lokalen Makler und Steuerberater.
Mag. Florian Kulterer · iX immo GmbH · immobilien-news.at