Warum Eigenmittel den Ausschlag geben
Ohne Eigenmittel läuft beim Immobilienkauf in Österreich kaum etwas. Seit der KIM-Verordnung erwarten Banken bei privaten Wohnimmobilienkrediten eine Beleihungsquote von höchstens 90 % – faktisch also mindestens 20 % Eigenmittel bezogen auf die Gesamtkosten. Eigenmittel senken das Risiko der Bank, verbessern Ihre Verhandlungsposition beim Zinssatz und verkürzen die Laufzeit. Sie sind damit der wichtigste Hebel einer soliden Finanzierung.
Ein verbreiteter Irrtum: Der Kaufpreis ist nicht der Gesamtbetrag. Zum Preis der Immobilie kommen die Kaufnebenkosten – und genau diese müssen in aller Regel vollständig aus Eigenmitteln gedeckt werden.
Die Faustformel: Nebenkosten plus Mindestanteil
Der Eigenmittelbedarf setzt sich aus zwei Blöcken zusammen: den Kaufnebenkosten und einem Anteil am eigentlichen Kaufpreis.
Die typischen Kaufnebenkosten in Österreich:
| Position | Höhe |
|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5 % des Kaufpreises |
| Grundbucheintragung | 1,1 % des Kaufpreises |
| Vertragserrichtung/Treuhand | rund 1–3 % |
| Maklerprovision | je nach Vereinbarung |
Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühr summieren sich allein auf 4,6 %. Rechnet man Notar bzw. Vertragserrichtung und gegebenenfalls Maklerkosten hinzu, landen die Nebenkosten häufig im Bereich von rund 8 bis 10 % des Kaufpreises.
Beispielrechnung
Angenommen, eine Wohnung kostet 300.000 Euro:
- Kaufpreis: 300.000 €
- Nebenkosten (rund 10 %): 30.000 €
- Gesamtkosten: 330.000 €
- 20 % Eigenmittel der Gesamtkosten: 66.000 €
In diesem Beispiel wären also rund 66.000 Euro Eigenmittel aufzubringen, damit die Bank die verbleibenden rund 264.000 Euro finanzieren kann. Je nach Bank und persönlicher Bonität kann der geforderte Anteil auch höher liegen.
Was als Eigenmittel zählt
Eigenmittel sind mehr als das Sparbuch. Anerkannt werden in der Regel:
- Bargeld und Kontoguthaben – Erspartes auf Giro-, Spar- oder Tagesgeldkonten
- Bausparguthaben – klassisches Instrument zur Eigenkapitalbildung
- Wertpapiere – Fonds oder Aktien, meist mit einem Bewertungsabschlag
- Lebensversicherungen mit Rückkaufswert
- Schenkungen – etwa ein elterlicher Zuschuss, sauber dokumentiert
- Eigengrund – ein bereits vorhandenes Grundstück kann als Eigenkapital und Sicherheit dienen
Gerade beim Bau des Eigenheims lässt sich zudem Eigenleistung ("Muskelhypothek") teilweise anrechnen – Banken bewerten sie aber vorsichtig und nur bis zu einem gewissen Anteil.
Wege bei knappen Eigenmitteln
Wer die 20-Prozent-Hürde nicht sofort erreicht, hat trotzdem Optionen:
- Weiter ansparen – auch wenige Monate diszipliniertes Sparen plus Bausparförderung machen einen Unterschied.
- Schenkung im Familienkreis – ein Zuschuss der Eltern ist häufig der schnellste Weg zur nötigen Quote.
- Vorhandene Sicherheiten einbringen – ein schuldenfreies Grundstück oder eine zweite Immobilie kann die Besicherung verbessern.
- Wohnbauförderung des Bundeslandes – Förderdarlehen und Zuschüsse variieren je nach Bundesland und Zeitpunkt; erkundigen Sie sich bei der zuständigen Landesstelle.
- Günstigeres Objekt – ein niedrigerer Kaufpreis senkt den absoluten Eigenmittelbedarf.
Ein Blick auf das regionale Preisniveau in unseren Marktdaten hilft, den realistischen Eigenmittelbedarf für Ihre Zielregion einzuschätzen. Grundregel bleibt: Je mehr Eigenkapital, desto günstiger und sicherer die Finanzierung – zu knapp kalkulieren rächt sich über die lange Laufzeit.
Dieser Ratgeber bietet allgemeine Informationen zum österreichischen Immobilienmarkt und ersetzt keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung. Stand: 2026-07-06.