Was ein befristeter Mietvertrag ist
Ein befristeter Mietvertrag endet zu einem von vornherein festgelegten Zeitpunkt, ohne dass es einer Kündigung bedarf. Damit unterscheidet er sich vom unbefristeten Vertrag, der grundsätzlich unbegrenzt läuft und nur unter bestimmten Voraussetzungen aufgelöst werden kann. Befristete Verträge sind bei Wohnungen in Österreich weit verbreitet, weil sie Vermietern Planungssicherheit geben und Mietern Flexibilität bieten.
Damit eine Befristung wirksam ist, muss der Endtermin schriftlich und von Beginn an bestimmt vereinbart werden. Eine mündliche oder nachträgliche Befristung ist unwirksam – dann gilt der Vertrag als unbefristet. Diese Formstrenge schützt vor allem den Mieter.
Die Mindestdauer von drei Jahren
Im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) gilt für Wohnungen eine Mindestbefristung von drei Jahren. Eine kürzere Befristung ist unzulässig; sie führt nicht zum sofortigen Vertragsende, sondern der Vertrag läuft trotzdem mindestens die gesetzliche Mindestzeit. Nach oben gibt es keine feste Grenze – Verträge können auch über fünf oder zehn Jahre befristet werden.
Die Drei-Jahres-Regel betrifft Wohnungsmietverträge im Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG. Bei Objekten außerhalb des MRG (etwa im frei finanzierten Neubau der Vollausnahme) gelten die allgemeinen Regeln des ABGB, die keine dreijährige Mindestdauer für Wohnungen vorschreiben.
Der Befristungsabschlag von 25 Prozent
Als Ausgleich dafür, dass der Mieter die Wohnung nur zeitlich begrenzt nutzen kann, sieht das MRG einen Befristungsabschlag von 25 Prozent vor. Der zulässige Hauptmietzins ist bei befristeten Verträgen also um ein Viertel niedriger anzusetzen als bei einem vergleichbaren unbefristeten Vertrag.
Ein Beispiel zur Systematik: Läge der zulässige unbefristete Hauptmietzins bei 100 Prozent, sind bei Befristung nur 75 Prozent zulässig. Wird zu viel verlangt, kann der Mieter den überhöhten Teil zurückfordern. Der Abschlag gilt im regulierten Bereich (Richtwert- und Kategoriesystem); im frei vereinbarten Bereich außerhalb dieser Grenzen entfaltet er keine unmittelbare Wirkung.
Verlängerung und Umwandlung in unbefristet
Was passiert am Ende der Befristung? Hier ist die Systematik des MRG entscheidend:
- Läuft die Befristung ab und zieht der Mieter nicht aus, ohne dass rechtzeitig geräumt oder ein neuer wirksamer Endtermin vereinbart wird, verlängert sich der Vertrag zunächst um drei Jahre.
- Wird das Mietverhältnis auch danach fortgesetzt, ohne dass ein neuer wirksamer Befristungstermin vereinbart wird, geht es in ein unbefristetes Mietverhältnis über.
| Situation | Rechtsfolge |
|---|---|
| Wirksame Befristung, Auszug bei Ablauf | Vertrag endet ohne Kündigung |
| Ablauf, aber Fortsetzung ohne neuen Termin | einmalige Verlängerung um 3 Jahre |
| Weitere Fortsetzung ohne neuen Termin | Übergang in unbefristetes Verhältnis |
Wichtig für Vermieter: Wer nach Ablauf der Befristung tatsächlich räumen lassen will, muss die Übergabe rechtzeitig einfordern, sonst droht die automatische Verlängerung.
Vorzeitige Kündigung durch den Mieter
Ein oft übersehener, mieterfreundlicher Punkt: Bei befristeten Wohnungsmietverträgen im MRG kann der Mieter den Vertrag vorzeitig kündigen – nach Ablauf des ersten Jahres, unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist zum Monatsletzten. Der Mieter ist also nicht die volle Befristungsdauer gebunden, sondern kann nach dem ersten Jahr aussteigen.
Der Vermieter hingegen ist an die vereinbarte Befristung gebunden und kann während der Laufzeit nur bei Vorliegen wichtiger Kündigungsgründe vorzeitig auflösen. Diese Asymmetrie ist gewollt und stärkt die Position des Mieters.
Worauf beide Seiten achten sollten
- Schriftform und bestimmter Endtermin sind für die Wirksamkeit der Befristung unverzichtbar.
- Mieter sollten das Kündigungsrecht nach dem ersten Jahr kennen und den 25-prozentigen Abschlag im regulierten Bereich prüfen.
- Vermieter sollten die Räumung rechtzeitig einfordern, um die automatische Verlängerung zu vermeiden.
- Bei Objekten außerhalb des MRG gelten abweichende Regeln – vorab klären, welches Regime greift.
Wer die Marktmieten in seiner Region realistisch einordnen möchte, findet in unseren Marktdaten eine hilfreiche Orientierung.
Fazit
Der befristete Mietvertrag verbindet Planungssicherheit für Vermieter mit Flexibilität für Mieter. Im MRG gelten drei Kernregeln: mindestens drei Jahre Laufzeit, 25 Prozent Befristungsabschlag im regulierten Bereich und ein vorzeitiges Kündigungsrecht des Mieters nach dem ersten Jahr. Wird die Befristung nicht sauber schriftlich vereinbart oder die Räumung versäumt, kann aus dem befristeten schnell ein unbefristetes Verhältnis werden. Wer diese Mechanik kennt, gestaltet den Vertrag rechtssicher.
Dieser Ratgeber bietet allgemeine Informationen zum österreichischen Immobilienmarkt und ersetzt keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung. Stand: 2026-07-14.