Kurzzeitvermietung in Graz: kein rechtsfreier Raum

Die Frage, ob Airbnb in Graz erlaubt ist, lässt sich nicht mit einem einfachen Ja oder Nein beantworten. Kurzzeitvermietung ist grundsätzlich möglich, unterliegt aber einem Geflecht aus Raumordnungsrecht, Wohnungseigentumsrecht, Gewerberecht und Abgabenpflichten. Wer die Regeln ignoriert, riskiert Untersagungen, Nachzahlungen und Streit mit Miteigentümern.

Gerade in einer Universitäts- und Tourismusstadt wie Graz hat die Nutzung von Wohnungen für Tage- oder Wochengäste in den letzten Jahren zugenommen – und mit ihr die behördliche Aufmerksamkeit. Bevor Sie eine Wohnung auf einer Plattform inserieren, sollten Sie die folgenden Ebenen der Reihe nach prüfen.

Widmung und Wohnzone: die erste Hürde

Der wichtigste Punkt ist die Flächenwidmung. In der Steiermark kann die Gemeinde im Flächenwidmungsplan Wohngebiete als Wohnzonen ausweisen. In solchen Zonen ist die gewerbliche Kurzzeitvermietung von Wohnungen an ständig wechselnde Gäste stark eingeschränkt oder unzulässig, weil Wohnraum dem Wohnen und nicht dem beherbergungsähnlichen Betrieb dienen soll.

Ob Ihre Adresse in einer solchen Zone liegt, erfahren Sie beim Stadtplanungsamt bzw. über den digitalen Flächenwidmungsplan der Stadt Graz. Diese Prüfung sollte immer am Anfang stehen – sie entscheidet, ob das Vorhaben überhaupt sinnvoll weiterverfolgt werden kann.

Zustimmung der Eigentümergemeinschaft (WEG)

Wer eine Eigentumswohnung kurzzeitvermieten will, muss das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) beachten. Die touristische Kurzzeitvermietung gilt regelmäßig als Widmungsänderung gegenüber der reinen Wohnnutzung, weil sie mit mehr Publikumsverkehr, Lärm und Abnutzung verbunden ist.

Für eine solche Änderung ist grundsätzlich die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer erforderlich. Fehlt sie, können einzelne Miteigentümer die Nutzung gerichtlich untersagen lassen. In der Hausordnung oder im Wohnungseigentumsvertrag finden sich häufig ausdrückliche Verbote. Bei Mietwohnungen wiederum braucht es die Zustimmung des Eigentümers – eine Untervermietung an Touristen ohne dessen Einverständnis kann ein Kündigungsgrund sein.

Gewerbe-, Melde- und Abgabenpflichten

Ab einer gewissen Intensität und Organisation kann die Vermietung als Beherbergung gewerberechtlich relevant werden. Reine Raummiete ohne Nebenleistungen fällt oft noch unter die private Vermögensverwaltung; sobald aber Zusatzleistungen wie Reinigung während des Aufenthalts, Frühstück oder Rezeption dazukommen, nähert sich das Angebot einem beherbergungsähnlichen Betrieb, für den eine Gewerbeberechtigung nötig sein kann.

Unabhängig davon bestehen mehrere Pflichten:

  • Ortstaxe (Nächtigungsabgabe): Für Gäste ist in Graz die Ortstaxe pro Nächtigung einzuheben und an die Stadt abzuführen. Der Betreiber ist zur Anmeldung, Abrechnung und Abfuhr verpflichtet.
  • Meldepflicht der Gäste: Nach dem Meldegesetz sind Beherbergungsgäste über ein Gästeblatt zu erfassen.
  • Plattform-Meldepflichten: Vermittlungsplattformen übermitteln Umsatzdaten im Rahmen der EU-Meldepflichten (DAC7) an die Finanzverwaltung – Einnahmen bleiben also nicht unbemerkt.

Steuerliche Einordnung

Einnahmen aus Kurzzeitvermietung sind einkommensteuerpflichtig. Je nach Ausgestaltung handelt es sich um Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung oder – bei stärkerem Leistungsbündel – um Einkünfte aus Gewerbebetrieb. Diese Abgrenzung hat Folgen für die Gewinnermittlung und mögliche Sozialversicherungspflichten.

Auch die Umsatzsteuer ist zu beachten: Für die Beherbergung gilt ein ermäßigter Steuersatz, wobei die Kleinunternehmerregelung bis zur maßgeblichen Umsatzgrenze greifen kann. Wer eine Wohnung erst kürzlich gekauft und Vorsteuer geltend gemacht hat, sollte zudem die Behaltefristen im Blick behalten. Eine steuerliche Beratung ist hier dringend zu empfehlen.

Risiken bei Verstößen

Die Konsequenzen einer regelwidrigen Kurzzeitvermietung können erheblich sein:

  1. Baupolizeiliche/raumordnungsrechtliche Untersagung, wenn die Nutzung der Widmung widerspricht.
  2. Zivilrechtliche Unterlassungsklagen von Miteigentümern nach dem WEG.
  3. Abgabennachforderungen samt Säumniszuschlägen bei nicht abgeführter Ortstaxe.
  4. Steuernachzahlungen und Finanzstrafen bei nicht erklärten Einnahmen.

Praxis-Fazit für Graz

Kurzzeitvermietung in Graz ist rechtlich anspruchsvoll. Wer sie seriös betreiben möchte, sollte in dieser Reihenfolge vorgehen: Widmung prüfen, Zustimmung der Eigentümergemeinschaft oder des Vermieters einholen, gewerbe- und melderechtliche Fragen klären sowie Ortstaxe und Steuer korrekt abwickeln.

Für Eigentümer, die statt Kurzzeit lieber klassisch vermieten, kann sich ein Blick auf die regionalen Preis- und Nachfrageentwicklungen lohnen. Einen Überblick über die Marktdaten sowie zur Lage in der Steiermark finden Sie auf unseren Datenseiten. Für die konkrete rechtliche Beurteilung Ihres Objekts führt aber kein Weg an einer Einzelfallprüfung vorbei.

Dieser Ratgeber bietet allgemeine Informationen zum österreichischen Immobilienmarkt und ersetzt keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung. Stand: 2026-07-15.